نحوه محاسبه مالیات بر اجاره (مالیات بر درآمد حاصل از اجاره مستغلات)

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره (مالیات بر درآمد مستغلات)

ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم (مالیات بر اجاره)

مالیات بر اجاره: درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره ، اعم از نقدی و غیر نقدی ، پس از کسر بیست و پنج درصد (۲۵%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

درآمد مشمول مالیات در مورد اجاره دست اول املاک مورد وقف یا حبس بر اساس این ماده محاسبه خواهد شد. در رهن تصرف ، راهن طبق مقررات این فصل مشمول مالیات خواهد بود . هرگاه موجر مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

حکم این ماده در مورد خانه‌های سازمانی متعلق به اشخاص حقوقی در صورتی که مالیات آنها طبق دفاترقانونی تشخیص شود جاری نخواهد بود .

• تبصره ۱– محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود . در صورتی که چند واحد مسکونی ، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد ، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود .

.

• تبصره ۲– املاکی که مجانا در اختیار سازمانها و مؤسسات موضوع ماده (۲) این قانون قرار می‌گیرد غیر اجاری تلقی می‌شود .

.

• تبصره ۳– از نظر مالیات بر درآمد اجاره املاک هر واحد آپا رتمان یک مستغل محسوب می‌شود .

.

• تبصره ۴- در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود ، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود .

.

• تبصره ۵– مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر در عین مستأجره به نفع موجر ایجاد می‌شود ، براساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و پنجاه درصد (۵۰%) آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال تحویل محسوب می‌گردد .

.

• تبصره ۶– هزینه‌هایی که به موجبقانونیا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتی که عرفا به عهده مالک باشد ، به بهای سال انجام هزینه تقویم و به عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود .

.

• تبصره ۷– در صورتی که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلا یا جزئا به اجاره واگذار نماید ، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره دریافتی کسر و مازاد طبق مقررات صدر این ماده مشمول مالیات خواهد بود .

.

• تبصره ۸– در صورتی که مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود ، در مدتی که محل سکونت انتقال دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است ، اجاری تلقی نمی‌شود ، مگر این که به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود .

.

• تبصره ۹– وزارتخانه‌ها ، موسسات و شرکتهای دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود ، نهادهای انقلاب اسلامی ، شهرداریها و شرکتها و مؤسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلفند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت میکنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند .

.

• تبصره ۱۰– واحدهای مسکونی متعلق به شرکتهای سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار می‌باشد ، در مدت مذکور اجاری تلقی نمی‌شود و از لحاظ مالیاتی با خریدار مانند مالک رفتار خواهد شد مشروط بر این که مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون به مأخذ تاریخ تصرف پرداخت شده باشد .

.

• تبصره ۱۱ _ مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صددرصد (۱۰۰%) مالیات بردرآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه متر مربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیربنای مفید از مالیات بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.
  

  ---

نحوه محاسبه مالیات بر اجاره (مالیات بر درآمد مستغلات) در صورتیکه موجر شخص حقیقی باشد به شرح ذیل میباشد:

به این مثال فرضی توجه فرمایید :
با فرض اینکه مبلغ ۵٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت رهن محل مورد اجاره در نظر گرفته باشد و مبلغ اجاره ماهانه ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال باشد ، نحوه محاسبه به این ترتیب خواهد بود :

۱- طبق قانون ۱٫۵% مبلغ رهن بایستی به مبلغ اجاره اضافه گردد :

۷۵/۰۰۰/۰۰۰ = ۱/۵% * ۵/۰۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۲- مبلغ ۷۵٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال بابت یک ماه میباشد که بایستی در ۱۲ ضرب شود تا برای یکسال محاسبه گردد :

۹۰۰/۰۰۰/۰۰۰ = ۱۲ * ۷۵/۰۰۰/۰۰۰

۳- مبلغ اجاره سالانه را نیز محاسبه میکنیم :

۱/۲۰۰/۰۰۰/۰۰۰ = ۱۲ * ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۴- مبلغ ۱٫۵% رهن سالانه و مبلغ اجاره سالانه را باهم جمع میکنیم :

۲/۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ = ۹۰۰/۰۰۰/۰۰۰ + ۱/۲۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۵- طبق ق.م.م ۲۵% مستغلات معاف از مالیات میباشد پس داریم :

۱/۵۷۵/۰۰۰/۰۰۰ = ۷۵% * ۲/۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۶- این مبلغ طبق ماده ۱۳۱ ق.م.م* مورد محاسبه قرار میگیرد یعنی :

۷۵/۰۰۰/۰۰۰ = ۱۵% * ۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ = ۲۰% * ۵۰۰/۰۰۰/۰۰۰

۱۴۳/۷۵۰/۰۰۰ = ۲۵% * ۵۷۵/۰۰۰/۰۰۰

۳۱۸/۷۵۰/۰۰۰ = ۱۴۳/۷۵۰/۰۰۰ + ۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ + ۷۵/۰۰۰/۰۰۰

۷- مبلغ ۳۱۸٫۷۵۰٫۰۰۰ ریال مالیات اجاره سالانه میباشد که برای محاسبه مالیات اجاره ماهانه این مبلغ را بر ۱۲ تقسیم میکنیم:

۲۶/۵۶۲/۵۰۰ = ۱۲ / ۳۱۸/۷۵۰/۰۰۰

نحوه ثبت :

هزینه اجاره ۱٫۲۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰

.                            اجاره پرداختنی ۸۸۱٫۲۵۰٫۰۰۰
.                            مالیات تکلیفی ۳۱۸٫۷۵۰٫۰۰۰
——————————————————————————

نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی موضوع ماده ۱۳۱

تا میزان ۵۰ میلیون تومان ۱۵%

از ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان ۲۰%

از ۱۰۰ میلیون به بالا ۲۵%

تبصره ـ به ازای هر ده درصد (۱۰%) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته آن‌ها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخ‌های مذکور کاسته می‌شود. شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است.

نکته: در صورتیکه موجر شخص حقوقی باشد، مالیات اجاره طبق ماده ۵۳ ق.م.م با نرخ ثابت ۲۵% محاسبه می گردد.